IT重説、オンショア?オフショア?

社会実験実施中!

国土交通省では、“対面が原則” とされている重要事項説明(※)について、テレビ電話やテレビ会議等のITを活用した社会実験をおこなっています。
(平成27年8月31日~)

※「重要事項説明」とは、取引物件概要や取引条件について契約の前に行われる説明のことをいいます。

エデュポート不動産は、その社会実験に参加しています。
(事業者番号:000044)

遠方の物件を借りようとする場合でも、自宅などにいながら重要事項説明を受けることが可能です。
ITを活用した重要事項説明(IT重説)を希望される場合は、お気軽にお申し出、お問合せ下さい。

IT重説実施イメージ

  • IT重説の対象となる不動産取引は“法人間取引” と“賃貸取引” に限られます。
    個人が相手方となる売買取引は対象外となっています。
  • IT重説の実施にあたっては、パソコン端末やタブレット端末など、必要なIT環境を整えて頂く必要があります。
  • IT重説は社会実験として行われるものですので、IT重説が行われる前に同意書の内容を確認し、承諾する必要があります。
  • IT重説を実施した場合は、2回のアンケート(IT重説直後、入居から6ヶ月後)にご協力頂くことになります。

ご協力をよろしくお願いいたします。

参照:国土交通省 ITを活用した重要事項説明等に関する取組み

 

IT重説の経緯・目的・経過

宅地建物取引業法(宅建業法)第35条に基づき宅地建物取引士が行う重要事項説明は「対面」で行うこととされています。

この点について、「IT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン」(平成25年12月20日 IT総合戦略本部決定)において、「インターネットを利用した、対面以外の方法による重要事項説明について、具体的な手法や課題への対応策に関する検討を行う」とされたことを受け、国土交通省において、平成26年4月から12月にかけて6回にわたって「ITを活用した重要事項説明等のあり方にかかる検討会」が開催され、平成27年1月に最終とりまとめが公表されました。

その中で、重要事項説明におけるIT活用については、まずは社会実験という形で試行した上で、その結果の検証を行うこととなりました。

その後、
ITを活用した重要事項説明(IT重説)に係る社会実験参加希望事業者の申請受付(平成27年6月17日~7月3日)、事業者【246社】決定(平成27年7月30日)、社会実験実施(平成27年8月31日~)に至っています。

なお、社会実験の期間につきましては、平成29年1月までとされていますが、状況によっては変更があるようです。

更にその後、
社会実験の実施状況の発表がありました。
平成27年8月31日~11月30日(3か月間)、~12月31日(1か月間)、~平成28年1月31日(1か月間)、~2月29日(1か月間)

そして、
上記社会実験の実施状況の結果を検証する「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」(第一回)(本格運用への移行の可否や個人を含む売買取引に係る重要事項説明におけるITの活用のあり方について検討)が、平成28年3月18日に行われました。

その「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」の話し合いを経て、ITを活用した重要事項説明(IT重説)に係る社会実験参加希望事業者の追加申請受付(平成28年4月14日~4月28日)、追加事業者【57社】が決定(平成28年5月28日)いたしました。

社会実験の実施状況につき、この投稿をしている現在では、平成28年3月1日~31日(1か月間)、~4月30日(1か月間)、~5月31日(1か月間)の発表がありました。

「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」(第一回:平成28年3月開催)の資料によると、今後の予定としては、

  • 平成28年9月頃 : 「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」(第二回)開催
  • 平成29年1月頃 : 社会実験終了
  • 平成29年2月頃 :  「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」(第三回)開催
  • 平成29年3月頃 :  最終とりまとめ公表

但し書きとして、「※ 検証の状況によっては、社会実験期間の短縮、これに対応した検討会開催時期の変更もあり得る」とあります。

「短縮」とは書いてありますが、「延長」とは、決して書いていません。
ちょっと引っかかります・・・!

 

解釈、かいしゃく、カイシャク、interpretation

宅地建物取引業法第35条には、以下のような規定が書いてあります。

  • 宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引主任者をして、取引に係る重要事項(※) について、書面を交付して説明させなければならない。
    (第35条第1項)
  • 説明にあたっては、取引主任者は、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。
    (第35条第4項)
  • 重要事項を記した書面の交付にあたっては、取引主任者の記名押印が必要となる。
    (第35条第5項)

※ 取引物件に関する私法上又は公法上の権利関係、都市施設の整備状況、取引条件など最小限説明すべき事項が法律上規定されている。

冒頭に、重要事項説明は “対面が原則” と書きました。
しかし、法律の規定(条文)には、”対面が原則” とはどこにもうたわれていません。

そう、これは「重要事項説明」制度の『解釈・運用』by(国土交通省)によるもののようです。

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【解釈・運用】by 国土交通省(第一回 ITを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会 資料3)

  • 重要事項説明については、取引主任者が対面で取引の相手方に説明を行うことが想定されており、これまでに、対面を前提とした取引主任者証の掲示方法(胸に着用等)や現場での重要事項説明の推奨に係る通達等を発出している。
  • 重要事項説明書については、法文上「書面」の交付が必要とされているため、電子メールなどの電磁的方法による交付は認められていない。

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宅地建物取引業法 法令改正・【解釈】について by 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html

  • 宅地建物取引業者は、重要事項の説明に先立ち、重要事項の説明を受けようとす る者に対して、あらかじめ重要事項説明の構成や各項目の留意点について理解を深めるよう、重要事項の全体像について書面を交付して説明することが望ましい。 この場合、交付する書面は、別添2を参考とすることが望ましい。
  • 本項各号に掲げる事項は、宅地建物取引業者がその相手方又は依頼者に説明すべき事項のうち最小限の事項を規定したものであり、これらの事項以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得る。
  • 重要事項の説明は、説明を受ける者が理解しやすい場面で分かりやすく説明することが望ましく、取引物件に直接関係する事項であるため取引物件を見ながら説明する方が相手方の理解を深めることができると思われる事項については、重要事項の全体像を示しながら取引物件の現場で説明することが望ましい。 ただし、このような場合にも、説明を受ける者が重要事項全体を十分把握できるよう、従来どおり契約の締結までの間に改めて宅地建物取引士が重要事項全体の説明をすることとする。
  • なお、重要事項の説明を行う際には、別添3に示す「重要事項説明書」を参考とすることが望ましい。

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宅建業法は「不動産屋に対して、必要な規制を行う(免許制度)ことにより、適正な運営と取引の公正を確保するとともに、宅建取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地建物の流通の円滑化を図る」を目的に、1952年(昭和27年)に施行されました。

その後の法律改正【1957年(昭和32年):取引主任者制度、1967年(昭和42年):重要事項の説明義務、1971年(昭和46年):取引主任者による重要事項の説明と記名押印義務、1980年(昭和55年):取引主任者証の提示義務)を経て、現在に至っています。

テレビ電話の実験は、意外にも古く、1930年代に始まったそうです。1960年代には実際に映像通話が行われ、私たちが知ることになったのは1970年代、発売としては1980年代ということです。
あまり普及には、至らなかった感があります (+_+)

インターネット1960年代に、ARPANET/アーパネット(パケット通信ネットワーク)ができて、現在の基本を作っています。1980年代に、WWW(ワールドワイドウェブ)の概念が出てきました。

NECのPC-98シリーズが発売されたのが、1982年です。
私も当時、計算尺から関数電卓を使い始めた時期でしたので、高嶺の花としてそのパーソナルコンピューターの発売は覚えています。

そして、1990年代になって、パソコンとともにインターネットの普及が始まり、まだ30年も経っていません。ついこの間です ・・・

なんだか、余計なお話ばかりで遠回りでしたが、本題に戻しますと、重要事項の説明義務化の1967年(昭和42年)頃には、テレビ電話やインターネットによる映像通信は普及の「ふ」の字もありません。
すなわち、「書面を交付して説明する」というのは、方法論として「対面」しか想定しな(できな)かったということなのでしょね。そのように “解釈” することにします。。。

まてよ ・・・ スカイプ等のインターネットによる映像通信は、ある意味「対面」と呼ぶことはできないのだろうか?
同じ空間に身を置く「直接対面」に対して、遠隔地に身を置く「異空間対面」という “解釈” があっても、そろそろ時代が許してくれそうな気もします。

“解釈” といえば、集団的自衛権行使容認のための憲法9条「解釈」変更が盛んに議論されてきました。 (議論されています)
「文理解釈」「論理解釈」など、“解釈” にもいろいろあるようです。
知識もないので、また、話がずれてきますので深入りはできません。

「IT重説」が、もし今後、実際運用に移行していくようでしたら、宅建業法35条はどうなるのでしょうか? 条文が追加されるのでしょうか?はたまた、“解釈” の変更となるのでしょうか?

そっと見守るしかありません ・・・

 

あくまでも、実験・検証段階です!

実際には、すぐ(平成29年3月以降)に「ITを活用した重要事項説明(IT重説)」が解禁(一部)になるか否かはわかりません。

現段階では、「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」(第一回:平成28年3月開催)の資料を見る限りでは、サンプリング(実際に実施した業者数が少ない)も、告知の広がりも十分とはいえない気がします。

「一般用医薬品のインターネット販売解禁是非」の時と似ている部分もありますが、多くの議論が必要かもしれません。
生活に欠かすことのできない「三大要素」の「住」の部分の取り扱いは、少しでも間違えば、大げさかもしれませんが、大きなお金が動くことはもちろん、医薬品の扱いと同じように、強いては、生命や健康にまで影響を及ぼすかもしれません。 とっても重要です。

「不動産業者の適正な運営」「取引の公正」「宅建業の健全な発達」「流通の円滑化」「購入者等の利益の保護」 ・・・ この5項目が、一つでもマイナスにならないように事が運んでほしいところです。(運ばせないといけません)

ちなみに、IT重説によって「不動産業者は楽をしようとしているんじゃない?」というのは、まったくもって違います。 設備面、費用面、マンパワーなどなど、現在より、仕事量は確実に増えていくことになります。

あり方検討会(全6回)、検証検討会(現在まで1回)の議事録や資料を一通り見ましたが、興味があれば下手な小説より面白いです。(各参加者や参加団体の思惑[考え方・方向性]も、感じます。 ぜひチャンスがあれば、ご覧いただいたら良いと思います。)

全国の不動産業者数は、約12万程あるらしいですが、IT重説の実験参加業者数は300業者程度です。 参加割合は、少ないと思います。
約12万業者のうち、9割以上が零細企業と思われます。(大臣免許が約2%、知事免許が約98%)

あり方検討会(全6回)、検証検討会(現在まで1回)の議事録や資料を見た中で、疑問に思ったことが一つあります。 IT重説の「インフラの検討」が、少しもなかった印象です。
「対面での重要事項説明」を “IT利活用” による重説に取って代わるものになりそう? なりそうじゃない? っていう検討の中に、いかにインフラを整備すれば、スムーズな運用できるか、ということも話し合ってほしかったと思います。 でもそれはもしかすると、自由競争にゆだねているのですね。

大手の不動産ポータル会社も含め、IT関連企業などが、早速もって、IT重説のための「テレビ会議システム」等のサービスを始めています。
結局、我々零細企業は、そのサービスに加入し、費用負担を強いられることになりそうな予感すらします。

「国土交通省」や「宅建協会」あたりが、インフラ整備のイニシアチブを取って、”IT重説用システム”も無料開放してくれたらと思ってみたくもなります。不動産業界も、弱肉強食の世界 ・・・ ITを駆使できるできないは、生き残るうえでは、一つのポイントであることは間違いありません。

参加業者が少ないのは、実験参加申請が少し敷居が高かった(検討することが多い、または技術面で二の足を踏む業者が多い)のかもしれません。 告知や盛り上がりに欠けていたのかもしれません。
あるいは、それが総意(まだ、早いんじゃない等)なのかもしれません。

私も現段階では、IT重説実施に対して、賛成でも反対でもありません。
しかしながら、確実に時代が流れています。
「不動産業者の適正な運営」「取引の公正」「宅建業の健全な発達」「流通の円滑化」「購入者等の利益の保護」 ・・・ この5項目が、一つでもマイナスにならなければ、前に進むことになりましょう。

人の理解度は、むしろ「直接対面(face to face)よりも、非対面(例えば電話など)の方が高いという検証もあるようです。 もちろん、マイナス点もあるでしょう。

結論はありませんが、「IT重説」の行く末を見守りたいと思います!

初めはまじめの文章のつもりでしたが、後半は少しおちゃらけました。
もし最後まで読んでくださった方がいらっしゃいましたら、それは奇跡です!

Thank you so much!

ついき

通信画面が平面的な映像ではなく、メガネをかけなくても、3次元立体映像通信が、日常的になれば、それこそ立派な「対面」かも知れません。
夫婦の会話も、3次元立体映像通信が良かったりして! ・・・  体に触れても通り抜けますけど ・・・

海に例えるなら、海面下では潮が渦巻いています。
海面上では風が吹いています。

零細企業号という小さな帆付き筏では、自由なコントロールが効きません。
今日が オンシェア(ON Shore) でも オフショア(OFF Shore) でもその波に乗ってひっくり返らないように体重移動で踏ん張っていかなければなりません。

波に乗らずに、浜辺で砂遊びが良かったりして ・・・


問合せ先
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宅地建物取引業:千葉県知事(1)第16722号
賃貸住宅管理業:国土交通大臣(1)第3615号

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